삶의 터전이라고 할 수 있는 집과 부동산을 계약할 때는 신중한 모습이 필요하다. 권리관계 등을 제대로 확인하지 않은 경우, 최근 문제가 많이 되는 전 세사기를 당할 수도 있고, 계약 당사자가 아닌 제3자로부터 소송을 당할 수도 있다. 그렇다면 부동산을 계약할 때 어떠한 것들은 조심해야 추후 법적인 문제가 발생하지 않을까?

첫 번째, 거래를 하려는 해당 부동산의 등기부 등본을 정확히 확인해야 한다. 등기부 등본에는 권리관계가 정확히 나와 있기 때문에 해당 등기부 등본을 보고 문제가 발생할 여지가 있는 부동산인지 확인할 필요가 있다. 매도인과 부동산 소유자가 동일인물인지, 가압류가 들어온 것은 없는지, 근저당은 어떻게 설정되어 있는지, 임차권등기명령은 없는지 등을 확실하게 확인하여야 한다.

두 번째, 최근 전세사기를 당하는 경우가 많은데, 임대인이 해당 부동산을 돈을 전혀 투자하지 않고 캡투자나 깡통전세로 구매하게 된 것인지 확인해볼 필요가 있다. 또한 해당 부동산의 매매가와 전세가격을 비교하여 매매가 대비 전세가격이 어느 정도나 되는지 확인할 필요성이 있다.

대부분 전세사기 피해는 계약기간이 끝나 임대인으로부터 보증금을 돌려받아야 하는데 임대 인이 중간에 바뀌어 누구인지 모른다거나, 임대인이 돈이 없다고 보증금을 돌려주지 않아 발생한다. 따라서 임대인이 해당 부동산을 소유하게 된 경위 등을 등기부를 통해 살펴보아 경제적 능력이 있는지 판단한 뒤 계약을 체결하는 것이 현명하다 할 것이다.

마지막으로 부동산 계약을 체결하고 금전거래도 이루어졌다면 빠른 시일내에 다시 등기부 등본을 추가적으로 확인할 필요가 있다. 등기부에 권리관계가 등재되는 데는 하루, 이틀의 시간이 걸리고, 대항력 역시 전입신고를 한 다음 날부터 생기기 때문에 그 잠깐의 틈을 노리고 이중계약을 하거나, 소유자가 추가 대출을 받아버리는 유형의 범죄 역시 종종 발생하고 있다. 이러한 피해를 방지하거나 피해가 발생했을 시 빠르게 대처하기 위해서는 다시 한 번 등 기부 등본을 열람하여 자신의 권리관계까지 제대로 등재가 되었는지 확인해야 한다.

부동산 계약을 체결할 때 많은 것을 확인하고, 신중하게 하였다 하더라도 추후 법적 분쟁에 휘말리는 경우도 상당히 존재한다. 임대차 보증금 문제, 전세사기 문제, 이중계약, 명의신탁 문제 등 부동산과 관련된 다양한 유형의 법률 분쟁은 항상 우리의 주위에 존재하니 법적 분쟁이 생길 시 빠르게 로펌 등 변호사 에게 도움을 요청하길 바란다.

특히 명의 관련 분쟁은 당사자의 의사와 상관없이 문제로 발전하는 경우가 많다. 흔히 가족 간 신뢰를 바탕으로 ‘명의만 빌려주는 것’이라고 생각하고 부동산을 타인의 이름으로 매수하는 경우가 있는데, 이는 훗날 법적으로 ‘명의신탁’으로 인정되어 권리 귀속 여부를 두고 분쟁이 벌어지기 쉬운 유형이다.

예를 들어, 실제로 부동산을 매수한 사람이 따로 있음에도 불구하고, 등기 명의만 가족 또는 지인의 이름으로 설정해 둔 경우, 해당 명의인이 부동산을 처분하거나 소유권을 주장할 경우 법적 대응이 매우 복잡해질 수 있다. 현재는 「부동산 실명법」에 따라 이러한 명의신탁은 원칙적으로 허용되지 않으며, 신탁자(실제 매수자)가 소유권을 주장하기 어렵다. 심지어 일부 사례에서는 명의인 명의의 재산이 압류되거나 강제집행의 대상이 되는 경우도 있어, 단순히 이름만 빌려줬다는 인식이 큰 법적 위험으로 이어지곤 한다.

이와 더불어 상속 또는 증여와 관련된 부동산 명의 문제도 빈번히 발생한다. 상속재산을 자녀 중 한 명 명의로만 등기한 뒤 실제로는 형제자매 모두가 공동으로 관리해오던 부동산이, 시간이 지나 해당 자녀에 의해 단독 처분되면서 소송으로 이어지는 경우도 적지 않다. 이 경우 입증 책임, 실제 분할 의사 여부, 명의 변경 경위 등 다양한 법리적 요소가 개입되므로 초기에 정확한 법률 검토가 필요하다.

결국 부동산 거래나 명의와 관련된 문제는 단순히 ‘서류상의 절차’만으로 끝나지 않는다. 그 안에 담긴 법률관계와 의사표시, 그리고 실제 소유•관리 경위에 대한 면밀한 분석이 병행되어야만 분쟁 발생 시에도 효과적으로 대응할 수 있다.

따라서 계약 당시의 신중함은 물론이고, 계약 이후에도 권리 변동 내역을 주기적으로 확인하고, 예상치 못한 명의 문제에 대비하여 경험이 있는 로펌이나 변호사의 조언을 받는 것이 부동산을 지키는 알맞은 방법일 것이다.

법무법인 태림 부천 분사무소 김경연 변호사